2025 Almanya Gayrimenkul Yatırımı
Güvenli ve Uzun Vadeli Getiri
Avrupa’nın en istikrarlı gayrimenkul pazarında servetinizi büyütün — oturma izni gerekmez. Sadece %10’luk başlangıç sermayesiyle yüksek getirili mülklere erişebilir, uzun vadeli sermaye artışı ve küresel hedefleriniz için sağlam bir mali temel oluşturabilirsiniz.
Why Investing in German Real-Estate is the ideal starting point for a global investment Strategy
Almanya, ekonomik gücü, sıkı hukuki korumaları ve iyi düzenlenmiş konut piyasasıyla öne çıkmaktadır. Gayrimenkul yatırımı yapmak için en güvenli ülkelerden biri olarak sürekli olarak ilk sıralarda yer almaktadır. Güçlü kiracı talebi, istikrarlı kira getirileri ve net vergi kurallarıyla, küresel yatırımcılar için bir cennet haline gelmektedir.
Ve en iyi yanı? Almanya'da yaşamadan veya AB oturum iznine sahip olmadan bile yatırım yapabilirsiniz. Ortak bankamız sayesinde, bu fırsat herkese erişilebilir hale geldi.
Düşük Giriş Maliyeti
Gayrimenkul satın alımınızın %90'ına kadar finansman sağlayın
Düzenlemeler
Ev sahiplerini koruyan güçlü hukuki çerçeve
Vergi Avantajları
Zenginlik vergisi yok ve 10 yıl sonra avantajlı sermaye kazancı vergisi yasaları uygulanmaktadır.
Uzun Vadeli Yatırım
İstikrarlı gelir üretimi ve uzun vadeli zenginlik için ideal
Nasıl Çalışır – Adım Adım
Yüksek talep gören bir Alman şehrinde onaylanmış bir gayrimenkul seçiyorsunuz — örneğin, Nuremberg'de 250.000 € değerinde bir daire. Kendi sermayenizden sadece 25.000 € ile, ortak bankamız kalan %90'ını finanse ediyor.
Herkesi biz hallediyoruz: hukuk, notere gitme, banka koordinasyonu, kiracı temini ve sürekli mülk yönetimi. Mülkün tesliminden hemen sonra geliriniz başlamaya başlar.
10 yıl sonra, şunları yapabilirsiniz:
- Mülkü satabilirsiniz — çoğu zaman vergi ödemeden
- Varlığınızı en iyi şekilde artırmak için birden fazla küçük birime yeniden yatırım yapabilirsiniz.
- Karınızı AB Altın Vizesi programlarına (örneğin Portekiz, Yunanistan) tahsis edebilirsiniz.
Bu program kimler için tasarlandı?
Bu model, yer değiştirmeye gerek kalmadan pasif gelir, Avrupa’da çeşitlendirme ve geleceğe yönelik küresel seçenekler arayan herkes için mükemmeldir.
✔ Birleşik Arap Emirlikleri, Orta Doğu veya Asya'da yaşayan profesyoneller
✔ Uluslararası gelire sahip girişimciler veya göçmenler
✔ Avrupa'da finansal bir temel oluşturmak isteyen aileler
✔ €20.000–€30.000'ı uzun vadeli sermaye büyümesine dönüştürmek isteyen yatırımcılar
✔ Yeniden yatırım stratejileri aracılığıyla Avrupa'da ikamet hakkı elde etme seçeneği isteyen bireyler
Avrupa'da bir başlangıç noktası arıyor ya da sadece güvenilir bir uzun vadeli yatırım peşindeyseniz, programımız yaşam tarzınıza ve hedeflerinize uyacak şekilde tasarlanmıştır.
Hadi, Avrupa'ya uygun yatırım stratejinizi birlikte oluşturalım.
Sizi sayılar, mülkler ve uzun vadeli seçenekler konusunda rehberlik edeceğiz. İlk görüşmenizden itibaren, birlikte yolunuzu oluşturuyoruz — Alman gayrimenkulü ile başlayarak, EU fırsatlarına doğru genişleyeceğiz.
Elde Edeceğiniz Kazançlar
✔ Size özel yatırım stratejisi
✔ Her adımda uzman desteği
✔ Özel finansman erişimi
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자주 묻는 질문 – 독일 부동산 투자
2025년에 외국인이 독일에서 부동산을 구매할 수 있나요?
네, 한국 국적자를 포함한 외국인은 독일에서 주거용 및 상업용 부동산을 제한 없이 구매할 수 있습니다. 거주 자격과 무관하게 소유가 가능합니다.
부동산 구매만으로 독일 영주권이나 비자를 받을 수 있나요?
아니요. 단순한 부동산 구매만으로는 독일에서 거주 허가나 영주권을 받을 수 없습니다. 취업, 창업, 가족 재결합 등의 별도 요건을 충족해야 합니다.
부동산 구매 시 어떤 세금과 수수료가 있나요?
취득세는 3.5~6.5%이며, 공증 및 등기 수수료, 중개 수수료(최대 5%)가 추가로 발생합니다. 구매자가 일반적으로 부담합니다.
구입한 부동산을 임대할 수 있나요?
네. 임대 수익은 독일 세법에 따라 과세되며, 전문 부동산 관리 서비스를 활용할 수 있습니다.
러시아나 벨라루스 국적자의 경우 제한이 있나요?
2025년 현재 EU 제재로 인해 금융 거래에 제한이 있을 수 있습니다. 거래 전에 반드시 법률 자문을 받으시기 바랍니다.
よくある質問 – ドイツ不動産投資（日本人向け）
2025年現在、日本人がドイツで不動産を購入することは可能ですか？
はい、可能です。日本国籍の方を含む外国人は、ドイツで制限なく不動産を購入できます。居住許可や市民権は必要ありません。
不動産購入によってドイツのビザや永住権を取得できますか？
いいえ。ドイツでは不動産購入のみでビザや永住権を取得することはできません。滞在許可を得るには、雇用、起業、またはその他の法的要件を満たす必要があります。
不動産購入時に必要な手続きや書類は何ですか？
購入手続きには、パスポート、資金証明、公証人による売買契約書、土地登記簿への登録が必要です。法人が購入する場合は、最終受益者（UBO）の情報をドイツの透明性登録簿（Transparenzregister）に登録する必要があります。
購入時に発生する税金や費用はどのようなものがありますか？
主な費用には、3.5%〜6.5%の不動産取得税（州によって異なる）、公証人手数料、登記費用、弁護士費用などがあります。これらの費用は通常、購入者が負担します。
購入した不動産を賃貸に出すことはできますか？
はい、可能です。外国人所有者もドイツで不動産を短期または長期で賃貸することができます。ただし、賃貸収入にはドイツの税法が適用されます。
日本人がドイツで不動産を購入する際の注意点はありますか？
日本人を含む外国人には特別な制限はありませんが、法人を通じて購入する場合は、最終受益者の登録が必要です。また、資金の送金や為替レートの変動にも注意が必要です。
Часто задаваемые вопросы — Покупка недвижимости в Германии
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Германии в 2025 году?
Да, иностранные граждане, включая россиян и белорусов, могут свободно приобретать недвижимость в Германии. Ограничений на покупку жилой или коммерческой недвижимости для иностранных инвесторов нет.
Дает ли покупка недвижимости право на получение ВНЖ в Германии?
Нет, приобретение недвижимости само по себе не предоставляет права на получение вида на жительство в Германии. Для получения ВНЖ необходимо соответствовать другим критериям, таким как открытие бизнеса или трудоустройство.
Какие налоги и сборы связаны с покупкой недвижимости в Германии?
При покупке недвижимости в Германии взимается налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) в размере от 3,5% до 6,5% от стоимости объекта, в зависимости от федеральной земли. Также существуют нотариальные и регистрационные сборы.
Можно ли сдавать приобретенную недвижимость в аренду?
Да, владельцы недвижимости в Германии имеют право сдавать ее в аренду. Доход от аренды подлежит налогообложению в соответствии с немецким законодательством.
Какие документы необходимы для покупки недвижимости в Германии?
Основные документы включают действующий загранпаспорт, подтверждение источника средств и, при необходимости, справку о финансовом состоянии. Также потребуется открыть счет в немецком банке для проведения транзакции.
Существуют ли ограничения для граждан России и Беларуси при покупке недвижимости в Германии?
На данный момент нет прямых ограничений для граждан России и Беларуси при покупке недвижимости в Германии. Однако из-за действующих санкций возможны сложности при проведении финансовых операций и открытии банковских счетов. Рекомендуется проконсультироваться с юристом перед совершением сделки.
Almanya’da Gayrimenkul Yatırımı – Türkiye Cumhuriyeti Vatandaşları için Sıkça Sorulan Sorular
2025 itibarıyla Türkiye vatandaşları Almanya’da gayrimenkul satın alabilir mi?
Evet. Türkiye vatandaşları da dahil olmak üzere tüm yabancı uyruklular, Almanya’da konut veya ticari gayrimenkulü herhangi bir yasal sınırlama olmadan satın alabilirler. Satın alma işlemi için Almanya’da ikamet etme veya vatandaşlık şartı aranmaz; mülk kişisel adınıza ya da kurumsal bir şirketiniz adına tescil edilebilir.
Mülk satın alarak Almanya’da oturum izni veya vize alabilir miyim?
Hayır. Sadece gayrimenkul satın almak, Almanya’da oturum izni veya vize hakkı vermez. Almanya’da uzun süreli ikamet etmek isteyenlerin genellikle aşağıdaki vize türlerinden birine başvurması gerekir:
- Çalışma Vizesi: Bir Alman şirketinde istihdam.
- Yatırım veya Şirket Kurma Vizesi: Almanya’da şirket kurma veya yatırım yaparak iş yaratma.
- Aile Birleşimi Vizesi: Aile üyelerinin Almanya’da yasal ikameti varsa.
Satın alma sırasında hangi vergiler ve ek maliyetler ödenir?
Özellikle bizim faaliyet gösterdiğimiz Bavyera eyaletinde maliyetler şunlardır:
- Grunderwerbsteuer (Emlak Edinim Vergisi): Sabit %3,5 oranında uygulanır.
- Noter Ücretleri: Yaklaşık %1–1,5 (satış sözleşmesi için).
- Tapu Tescil Ücretleri: Yaklaşık %0,5–1.
Satın alınan gayrimenkulü kiraya verebilir miyim? Profesyonel yönetim sağlanıyor mu?
Evet, dilediğiniz şekilde kısa veya uzun vadeli olarak kiraya verebilirsiniz. Yabancı yatırımcıların %90’ı, gayrimenkulün tam yönetimini profesyonel bir Hausverwaltung’a (yönetim şirketi) devretmektedir. Bu şirketler:
- Kira sözleşmeleri ve tahsilat
- Bakım & onarım koordinasyonu
- Müşteri hizmetleri (kiracı değişimi, tahliye vb.)
- Yıllık mali raporlar ve vergi beyanı
Frequently Asked Questions – Investing in German Real Estate
Can non-EU citizens invest in real estate in Germany?
Yes. Germany has no legal restrictions on property ownership for foreigners. You can purchase residential or commercial property in your own name or through a legal entity.
Does buying real estate in Germany give me a residence permit?
No. Owning property in Germany does not automatically grant you a residence permit. However, it can support other visa types, such as the self-employment or business visa, especially if rental income is part of your economic activity.
What are the typical upfront costs when buying in Germany?
In addition to the purchase price, you should budget around 10%. These include real estate transfer tax (3.5–6.5% depending on the state), notary and land registry fees (~1.5%).
Can I finance my property purchase as a non-EU resident?
Yes. Some German banks offer mortgages to non-EU buyers, particularly if you have stable income and a good financial profile. Typical down payments range between 30% and 50%, but previously Lion & Land facilitated special programs with even lower entry points.
Do I need to be in Germany to buy a property?
No. The entire process can be done remotely using a notarized power of attorney. However, we recommend visiting the property or sending a trusted partner for due diligence.
How is rental income taxed in Germany?
Rental income is taxed only **after deducting** eligible expenses such as:
Additionally, Germany offers **100% tax-free capital gains** if you sell your property **after 10 years**. This means all profit is yours.
Monthly running costs are very low, and cities in Germany continue to face **high demand for rental housing**, making your investment stable and income-generating.
- Mortgage interest
- Management and maintenance costs
- Building depreciation
- Purchase-related costs (notary, agent, etc.)
Additionally, Germany offers **100% tax-free capital gains** if you sell your property **after 10 years**. This means all profit is yours.
Monthly running costs are very low, and cities in Germany continue to face **high demand for rental housing**, making your investment stable and income-generating.
Can I manage the property from abroad?
Yes. Most international investors work with local property managers who handle tenants, maintenance, rent collection, and legal matters. While Lion & Land does not manage properties directly, we can connect you with trusted partners in Germany.
الأسئلة الشائعة – الاستثمار العقاري في ألمانيا
هل يُسمح للأجانب بشراء العقارات في ألمانيا عام 2025؟
نعم، يسمح للمستثمرين الأجانب، بمن فيهم مواطنو الدول غير الأعضاء في الاتحاد الأوروبي، بشراء العقارات السكنية والتجارية في ألمانيا دون قيود على الملكية. لا تحتاج إلى إقامة أو جنسية ألمانية لامتلاك عقار، ويمكن التسجيل باسمك الشخصي أو من خلال كيان قانوني.
هل يؤدي شراء العقار إلى الحصول على تصريح إقامة أو جنسية؟
لا. شراء العقار بحد ذاته لا يمنحك أي حق في الإقامة أو الجنسية. إذا كنت ترغب في الإقامة الطويلة، عليك التقدم للحصول على تأشيرة عمل أو تأشيرة استثمارية أو تأشيرة لم شمل الأسرة حسب ظروفك. نقدم دعمًا لتنسيق إجراءات التأشيرة مع خبراء الهجرة المعتمدين.
ما هي التكاليف والرسوم الثابتة عند شراء العقار في بافاريا؟
في ولاية بافاريا، تبلغ ضريبة نقل الملكية (Grunderwerbsteuer) نسبة ثابتة قدرها 3.5% من سعر الشراء. بالإضافة إلى ذلك:
- رسوم التوثيق (Notarkosten) تُقدر بنحو 1–1.5% من قيمة العقار.
- رسوم تسجيل الأرض (Grundbuchkosten) حوالي 0.5–1%.
هل يمكنني إتمام عملية الشراء عن بُعد دون السفر إلى ألمانيا؟
نعم. يمكنك إصدار توكيل قانوني موثق (Notarielle Vollmacht) يخول طرفًا ثالثًا معتمدًا بإتمام جميع الإجراءات: توقيع العقد، التواصل مع البنوك، وتسوية المعاملات في السجل العقاري. ومع ذلك، نوصي دائمًا بزيارة مبدئية لمعاينة العقار أو تكليف ممثل موثوق لضمان سير المعاملة بأمان.
هل يمكن تأجير العقار بعد الشراء وما هي شروط ذلك؟
بالتأكيد. يمكن تأجير العقار سواء للإيجار طويل الأمد أو قصير الأمد. يُفرض على الدخل الناتج عن الإيجار ضريبة الدخل الألمانية بعد خصم المصاريف المؤهلة مثل الفوائد والرسوم والصيانة. نقوم بالتنسيق مع شركات إدارة عقارات محلية لضمان تسويق العقار وجباية الإيجار وإعداد التقارير الضريبية.
ما هو مستوى الطلب على الإيجار والعوائد المتوقعة في بافاريا؟
تشهد المدن البافارية الكبرى مثل ميونخ ونورنبيرغ ولاندسهوت طلبًا عاليًا على الوحدات السكنية، حيث لا تتجاوز نسب الشواغر 2% في المتوسط. تتراوح العوائد الإجمالية قبل المصاريف (Bruttorendite) ما بين 3–4%، ويمكن أن ترتفع إلى 5% في الضواحي والمناطق النموّية.
Häufig gestellte Fragen – Immobilieninvestments in Bayern
Kann ich bereits ab 10 % Eigenkapital oder sogar zu 100 % finanzieren?
Ja – bei sehr guter Bonität bieten manche bayrische Banken Darlehen mit nur 10 % Eigenkapital an. Unter optimalen Voraussetzungen (festes Einkommen, makellose Schufa, stabile Berufssituation) sind sogar Vollfinanzierungen möglich. Unsere Finanzierungsberater verhandeln für Sie Zinssätze sowie flexible Tilgungsmodelle.
Welche Nebenkosten und laufenden Ausgaben kommen auf mich zu?
Beim Erwerb in Bayern fallen pauschal 3,5 % Grunderwerbsteuer an. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten von zusammen ca. 2 % des Kaufpreises.
Wie funktioniert die professionelle Hausverwaltung?
Unsere Partner-Hausverwaltungen übernehmen:
- Mietvertragsabschluss und Bonitätsprüfungen
- Regelmäßige Objektkontrollen und Instandhaltung
- Abrechnung von Nebenkosten und Rücklagenbildung
- Monatliche Mieteingänge und Jahresendabrechnung
Wie hoch sind meine monatlichen Kosten aus meiner eigenen Tasche?
Dank niedriger Zinsen und fixer Kaufnebenkosten liegen Ihre monatlichen Belastungen (Tilgung, Zinsen, Rücklagen und Hausverwaltung) häufig unter 200 € netto. In Kombination mit steuerlichen Abschreibungen ergibt sich so oft ein positiver Cashflow.
Wie hoch ist die Mietnachfrage und welche Renditen sind realistisch?
Bayern zählt zu den stärksten Mietmärkten Deutschlands. Insbesondere München, Nürnberg und Regensburg verzeichnen Leerstandsquoten unter 2 %. Durchschnittliche Bruttomietrenditen von 3–4 % sind gut erzielbar, in Randlagen sogar bis 5 %. Mit steigender Einwohnerzahl und beruflicher Zuwanderung bleibt die Nachfrage langfristig stabil.
Welche steuerlichen Vorteile und Abschreibungsmöglichkeiten gibt es?
Sie dürfen Ihre Anschaffungs- und Finanzierungskosten über die AfA (Abschreibung für Abnutzung) geltend machen:
- 2,5 % lineare AfA pro Jahr für Wohnimmobilien
- Sonderabschreibungen für Sanierungskosten bis 20 %
Muss ich persönlich vor Ort sein oder kann ich per Vollmacht agieren?
Sie können den gesamten Kaufprozess per notarieller Vollmacht abwickeln. Eine „Notarielle Generalvollmacht“ ermöglicht:
- Vertragsunterzeichnung
- Bankformalitäten
- Eintragung im Grundbuch
常见问题 – 德国房地产投资（适用于中国客户）
中国公民可以在德国购买房地产吗？
可以。德国法律允许包括中国公民在内的非欧盟国家公民自由购买住宅和商业地产。您无需持有德国居留许可或其他特殊身份，即可以个人名义或通过公司实体进行房产投资。我们在巴伐利亚地区拥有丰富的项目资源和专业团队支持，全程协助您完成法律和尽职调查流程。
购买房地产是否自动获得德国居留许可？
不会。购房本身并不授予任何居留权。若您计划长期居住，需通过德国的签证或居留许可途径，例如：
- 工作签证：在德国注册并受雇于一家公司。
- 商业签证：在德国设立或投资企业，创造就业机会。
- 家庭团聚：配偶或直系亲属在德国已有合法居留。
在购买过程中，我需要支付哪些固定费用？
在我们主要运营的巴伐利亚地区，您需支付：
- 房地产转让税：固定为3.5%（适用于所有巴伐利亚州内房产）。
- 公证费：根据房价大约为房价的1–1.5%，用于支付公证人起草和见证购房合同。
- 土地登记费：约为房价的0.5–1%，用于将房产所有权登记到您的名下。
非欧盟居民可以在德国银行申请房贷吗？
可以。尽管条件略有不同，但多家德国银行针对优质海外买家提供抵押贷款服务。常见要求包括：
- 首付款比例：通常需自备30%–50%的房款。
- 信用与收入证明：需提供稳定的银行流水、税单和资产证明。
- 贷款利率：目前长期固定利率可低至2%–3%（视市场情况）。
我是否需要亲自到德国完成购房手续？
不必。您可签署一份德国公证处认可的公证授权书（Notarielle Vollmacht），授权我们或您信任的代表全程代办：
- 签署购房合同
- 完成银行及公证流程
- 在土地登记处过户
房地产租金收入在德国如何征税？
您在德国获得的租金收入需按照个人所得税进行申报，具体流程如下：
- 扣除允许的成本：包括贷款利息、物业管理费、维修和折旧、公证及登记费用等。
- 剩余部分按德国渐进税率（约14%–45%）缴纳个人所得税。
- 如果您持有房产超过10年后出售，所有资本利得均享受100%免税待遇。
我可以在国外远程管理我的德国物业吗？
可以。大多数海外投资者会委托本地专业物业管理公司处理：
- 租户筛选与合同签署
- 日常维护与账单支付
- 租金收取与财务报表
- 年度税务申报协助
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न – जर्मनी रियल एस्टेट (भारतीय नागरिकों के लिए)
क्या भारतीय नागरिक 2025 में जर्मनी में संपत्ति खरीद सकते हैं?
हां। जर्मनी कानून के तहत भारतीय नागरिक समेत सभी विदेशी निवेशकों को किसी भी प्रकार का कानूनी प्रतिबंध नहीं है। आप व्यक्तिगत नाम या कंपनी के माध्यम से आवासीय एवं वाणिज्यिक संपत्ति खरीद सकते हैं। Lion & Land आपके लिए पूरे दस्तावेजीकरण—जैसे फंड की पुष्टि, अनुबंध तैयार करना और रजिस्ट्रेशन—की प्रक्रिया सरल बनाता है।
क्या संपत्ति खरीदने से जर्मनी में निवास परमिट या वीजा प्राप्त होता है?
नहीं। केवल संपत्ति खरीदने से आपको कोई स्वतः मिलन वाली वीजा या निवास परमिट नहीं मिलता। यदि आप जर्मनी में रहने या काम करने का इरादा रखते हैं, तो आपको निम्न में से किसी एक वैध वीजा के लिए आवेदन करना होगा:
- काम करने की वीजा (Work Visa): जर्मन कंपनी में नौकरी के आधार पर।
- व्यापार/निवेश वीजा (Business Visa): जर्मनी में नया व्यवसाय स्थापित या विस्तार करके रोजगार सृजन।
- परिवार पुनर्मिलन वीजा (Family Reunion): यदि आपका परिवार जर्मनी में वैध रूप से रहता है।
खरीदारी के दौरान कौन-कौन से कर और शुल्क लागू होते हैं?
जब आप बवैरिया में संपत्ति खरीदते हैं, तो स्थिर रूप से ये शुल्क लागू होते हैं:
- Grunderwerbsteuer (संपत्ति अधिग्रहण कर): 3.5% (संपत्ति के खरीद मूल्य पर)
- नोटरी शुल्क (Notarkosten): लगभग 1–1.5% (विक्रय अनुबंध की पुष्टि के लिए)
- भूमि पंजीकरण शुल्क (Grundbuchkosten): लगभग 0.5–1%
क्या मैं विदेश से रिमोटली संपत्ति खरीद सकता हूँ?
जी हां। आप एक नोटरीकृत पावर ऑफ अटॉर्नी (Notarielle Vollmacht) जारी कर सकते हैं, जिससे आपकी ओर से प्रमाणित प्रतिनिधि:
- खरीद अनुबंध पर हस्ताक्षर कर सकता है
- बैंक लेनदेन और वित्तीय समीक्षाएं कर सकता है
- भूमि पंजीकरण प्रक्रिया पूरी कर सकता है
क्या खरीदी गई संपत्ति को किराए पर दिया जा सकता है और उससे कितना लाभ होता है?
हाँ, आप अपनी संपत्ति को लंबी या छोटी अवधि के लिए किराए पर दे सकते हैं। किराये की आमदनी पर निम्न प्रक्रिया लागू होती है:
- योग्य खर्चों (ब्याज, रखरखाव, प्रबंधन, अमोटाइज़ेशन) को घटाने के बाद शेष पर व्यक्तिगत आयकर दर (14%–45%) लागू होती है।
- यदि आप संपत्ति को 10 वर्षों से अधिक रखते हैं और बेचते हैं, तो पूंजीगत लाभ पर 100% टैक्स छूट मिलती है।
क्या रूस या बेलारूस के नागरिकों पर कोई प्रतिबंध हैं?
वर्तमान में कोई प्रत्यक्ष प्रतिबंध नहीं है, लेकिन आर्थिक एवं बैंकिंग प्रतिबंधों के कारण इन देशों के निवेशकों को:
- बैंक खाता खोलने में अतिरिक्त दस्तावेजी आवश्यकताएं
- अंतर्राष्ट्रीय फंड ट्रांसफर में समय-समय पर विलंब या अतिरिक्त समीक्षा
자주 묻는 질문 – 독일 부동산 투자
2025년에 외국인이 독일에서 부동산을 구매할 수 있나요?
네, 한국 국적자를 포함한 외국인은 독일에서 주거용 및 상업용 부동산을 제한 없이 구매할 수 있습니다. 거주 자격과 무관하게 소유가 가능합니다.
부동산 구매만으로 독일 영주권이나 비자를 받을 수 있나요?
아니요. 단순한 부동산 구매만으로는 독일에서 거주 허가나 영주권을 받을 수 없습니다. 취업, 창업, 가족 재결합 등의 별도 요건을 충족해야 합니다.
부동산 구매 시 어떤 세금과 수수료가 있나요?
취득세는 3.5~6.5%이며, 공증 및 등기 수수료, 중개 수수료(최대 5%)가 추가로 발생합니다. 구매자가 일반적으로 부담합니다.
구입한 부동산을 임대할 수 있나요?
네. 임대 수익은 독일 세법에 따라 과세되며, 전문 부동산 관리 서비스를 활용할 수 있습니다.
러시아나 벨라루스 국적자의 경우 제한이 있나요?
2025년 현재 EU 제재로 인해 금융 거래에 제한이 있을 수 있습니다. 거래 전에 반드시 법률 자문을 받으시기 바랍니다.
よくある質問 – ドイツ不動産投資（日本人向け）
2025年現在、日本人がドイツで不動産を購入することは可能ですか？
はい、可能です。日本国籍の方を含む外国人は、ドイツで制限なく不動産を購入できます。居住許可や市民権は必要ありません。
不動産購入によってドイツのビザや永住権を取得できますか？
いいえ。ドイツでは不動産購入のみでビザや永住権を取得することはできません。滞在許可を得るには、雇用、起業、またはその他の法的要件を満たす必要があります。
不動産購入時に必要な手続きや書類は何ですか？
購入手続きには、パスポート、資金証明、公証人による売買契約書、土地登記簿への登録が必要です。法人が購入する場合は、最終受益者（UBO）の情報をドイツの透明性登録簿（Transparenzregister）に登録する必要があります。
購入時に発生する税金や費用はどのようなものがありますか？
主な費用には、3.5%〜6.5%の不動産取得税（州によって異なる）、公証人手数料、登記費用、弁護士費用などがあります。これらの費用は通常、購入者が負担します。
購入した不動産を賃貸に出すことはできますか？
はい、可能です。外国人所有者もドイツで不動産を短期または長期で賃貸することができます。ただし、賃貸収入にはドイツの税法が適用されます。
日本人がドイツで不動産を購入する際の注意点はありますか？
日本人を含む外国人には特別な制限はありませんが、法人を通じて購入する場合は、最終受益者の登録が必要です。また、資金の送金や為替レートの変動にも注意が必要です。
Часто задаваемые вопросы — Покупка недвижимости в Германии
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Германии в 2025 году?
Да, иностранные граждане, включая россиян и белорусов, могут свободно приобретать недвижимость в Германии. Ограничений на покупку жилой или коммерческой недвижимости для иностранных инвесторов нет.
Дает ли покупка недвижимости право на получение ВНЖ в Германии?
Нет, приобретение недвижимости само по себе не предоставляет права на получение вида на жительство в Германии. Для получения ВНЖ необходимо соответствовать другим критериям, таким как открытие бизнеса или трудоустройство.
Какие налоги и сборы связаны с покупкой недвижимости в Германии?
При покупке недвижимости в Германии взимается налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) в размере от 3,5% до 6,5% от стоимости объекта, в зависимости от федеральной земли. Также существуют нотариальные и регистрационные сборы.
Можно ли сдавать приобретенную недвижимость в аренду?
Да, владельцы недвижимости в Германии имеют право сдавать ее в аренду. Доход от аренды подлежит налогообложению в соответствии с немецким законодательством.
Какие документы необходимы для покупки недвижимости в Германии?
Основные документы включают действующий загранпаспорт, подтверждение источника средств и, при необходимости, справку о финансовом состоянии. Также потребуется открыть счет в немецком банке для проведения транзакции.
Существуют ли ограничения для граждан России и Беларуси при покупке недвижимости в Германии?
На данный момент нет прямых ограничений для граждан России и Беларуси при покупке недвижимости в Германии. Однако из-за действующих санкций возможны сложности при проведении финансовых операций и открытии банковских счетов. Рекомендуется проконсультироваться с юристом перед совершением сделки.
Almanya’da Gayrimenkul Yatırımı – Türkiye Cumhuriyeti Vatandaşları için Sıkça Sorulan Sorular
2025 itibarıyla Türkiye vatandaşları Almanya’da gayrimenkul satın alabilir mi?
Evet. Türkiye vatandaşları da dahil olmak üzere tüm yabancı uyruklular, Almanya’da konut veya ticari gayrimenkulü herhangi bir yasal sınırlama olmadan satın alabilirler. Satın alma işlemi için Almanya’da ikamet etme veya vatandaşlık şartı aranmaz; mülk kişisel adınıza ya da kurumsal bir şirketiniz adına tescil edilebilir.
Mülk satın alarak Almanya’da oturum izni veya vize alabilir miyim?
Hayır. Sadece gayrimenkul satın almak, Almanya’da oturum izni veya vize hakkı vermez. Almanya’da uzun süreli ikamet etmek isteyenlerin genellikle aşağıdaki vize türlerinden birine başvurması gerekir:
- Çalışma Vizesi: Bir Alman şirketinde istihdam.
- Yatırım veya Şirket Kurma Vizesi: Almanya’da şirket kurma veya yatırım yaparak iş yaratma.
- Aile Birleşimi Vizesi: Aile üyelerinin Almanya’da yasal ikameti varsa.
Satın alma sırasında hangi vergiler ve ek maliyetler ödenir?
Özellikle bizim faaliyet gösterdiğimiz Bavyera eyaletinde maliyetler şunlardır:
- Grunderwerbsteuer (Emlak Edinim Vergisi): Sabit %3,5 oranında uygulanır.
- Noter Ücretleri: Yaklaşık %1–1,5 (satış sözleşmesi için).
- Tapu Tescil Ücretleri: Yaklaşık %0,5–1.
Satın alınan gayrimenkulü kiraya verebilir miyim? Profesyonel yönetim sağlanıyor mu?
Evet, dilediğiniz şekilde kısa veya uzun vadeli olarak kiraya verebilirsiniz. Yabancı yatırımcıların %90’ı, gayrimenkulün tam yönetimini profesyonel bir Hausverwaltung’a (yönetim şirketi) devretmektedir. Bu şirketler:
- Kira sözleşmeleri ve tahsilat
- Bakım & onarım koordinasyonu
- Müşteri hizmetleri (kiracı değişimi, tahliye vb.)
- Yıllık mali raporlar ve vergi beyanı
Frequently Asked Questions – Investing in German Real Estate
Can non-EU citizens invest in real estate in Germany?
Yes. Germany has no legal restrictions on property ownership for foreigners. You can purchase residential or commercial property in your own name or through a legal entity.
Does buying real estate in Germany give me a residence permit?
No. Owning property in Germany does not automatically grant you a residence permit. However, it can support other visa types, such as the self-employment or business visa, especially if rental income is part of your economic activity.
What are the typical upfront costs when buying in Germany?
In addition to the purchase price, you should budget around 10%. These include real estate transfer tax (3.5–6.5% depending on the state), notary and land registry fees (~1.5%).
Can I finance my property purchase as a non-EU resident?
Yes. Some German banks offer mortgages to non-EU buyers, particularly if you have stable income and a good financial profile. Typical down payments range between 30% and 50%, but previously Lion & Land facilitated special programs with even lower entry points.
Do I need to be in Germany to buy a property?
No. The entire process can be done remotely using a notarized power of attorney. However, we recommend visiting the property or sending a trusted partner for due diligence.
How is rental income taxed in Germany?
Rental income is taxed only **after deducting** eligible expenses such as:
Additionally, Germany offers **100% tax-free capital gains** if you sell your property **after 10 years**. This means all profit is yours.
Monthly running costs are very low, and cities in Germany continue to face **high demand for rental housing**, making your investment stable and income-generating.
- Mortgage interest
- Management and maintenance costs
- Building depreciation
- Purchase-related costs (notary, agent, etc.)
Additionally, Germany offers **100% tax-free capital gains** if you sell your property **after 10 years**. This means all profit is yours.
Monthly running costs are very low, and cities in Germany continue to face **high demand for rental housing**, making your investment stable and income-generating.
Can I manage the property from abroad?
Yes. Most international investors work with local property managers who handle tenants, maintenance, rent collection, and legal matters. While Lion & Land does not manage properties directly, we can connect you with trusted partners in Germany.
الأسئلة الشائعة – الاستثمار العقاري في ألمانيا
هل يُسمح للأجانب بشراء العقارات في ألمانيا عام 2025؟
نعم، يسمح للمستثمرين الأجانب، بمن فيهم مواطنو الدول غير الأعضاء في الاتحاد الأوروبي، بشراء العقارات السكنية والتجارية في ألمانيا دون قيود على الملكية. لا تحتاج إلى إقامة أو جنسية ألمانية لامتلاك عقار، ويمكن التسجيل باسمك الشخصي أو من خلال كيان قانوني.
هل يؤدي شراء العقار إلى الحصول على تصريح إقامة أو جنسية؟
لا. شراء العقار بحد ذاته لا يمنحك أي حق في الإقامة أو الجنسية. إذا كنت ترغب في الإقامة الطويلة، عليك التقدم للحصول على تأشيرة عمل أو تأشيرة استثمارية أو تأشيرة لم شمل الأسرة حسب ظروفك. نقدم دعمًا لتنسيق إجراءات التأشيرة مع خبراء الهجرة المعتمدين.
ما هي التكاليف والرسوم الثابتة عند شراء العقار في بافاريا؟
في ولاية بافاريا، تبلغ ضريبة نقل الملكية (Grunderwerbsteuer) نسبة ثابتة قدرها 3.5% من سعر الشراء. بالإضافة إلى ذلك:
- رسوم التوثيق (Notarkosten) تُقدر بنحو 1–1.5% من قيمة العقار.
- رسوم تسجيل الأرض (Grundbuchkosten) حوالي 0.5–1%.
هل يمكنني إتمام عملية الشراء عن بُعد دون السفر إلى ألمانيا؟
نعم. يمكنك إصدار توكيل قانوني موثق (Notarielle Vollmacht) يخول طرفًا ثالثًا معتمدًا بإتمام جميع الإجراءات: توقيع العقد، التواصل مع البنوك، وتسوية المعاملات في السجل العقاري. ومع ذلك، نوصي دائمًا بزيارة مبدئية لمعاينة العقار أو تكليف ممثل موثوق لضمان سير المعاملة بأمان.
هل يمكن تأجير العقار بعد الشراء وما هي شروط ذلك؟
بالتأكيد. يمكن تأجير العقار سواء للإيجار طويل الأمد أو قصير الأمد. يُفرض على الدخل الناتج عن الإيجار ضريبة الدخل الألمانية بعد خصم المصاريف المؤهلة مثل الفوائد والرسوم والصيانة. نقوم بالتنسيق مع شركات إدارة عقارات محلية لضمان تسويق العقار وجباية الإيجار وإعداد التقارير الضريبية.
ما هو مستوى الطلب على الإيجار والعوائد المتوقعة في بافاريا؟
تشهد المدن البافارية الكبرى مثل ميونخ ونورنبيرغ ولاندسهوت طلبًا عاليًا على الوحدات السكنية، حيث لا تتجاوز نسب الشواغر 2% في المتوسط. تتراوح العوائد الإجمالية قبل المصاريف (Bruttorendite) ما بين 3–4%، ويمكن أن ترتفع إلى 5% في الضواحي والمناطق النموّية.
Häufig gestellte Fragen – Immobilieninvestments in Bayern
Kann ich bereits ab 10 % Eigenkapital oder sogar zu 100 % finanzieren?
Ja – bei sehr guter Bonität bieten manche bayrische Banken Darlehen mit nur 10 % Eigenkapital an. Unter optimalen Voraussetzungen (festes Einkommen, makellose Schufa, stabile Berufssituation) sind sogar Vollfinanzierungen möglich. Unsere Finanzierungsberater verhandeln für Sie Zinssätze sowie flexible Tilgungsmodelle.
Welche Nebenkosten und laufenden Ausgaben kommen auf mich zu?
Beim Erwerb in Bayern fallen pauschal 3,5 % Grunderwerbsteuer an. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten von zusammen ca. 2 % des Kaufpreises.
Wie funktioniert die professionelle Hausverwaltung?
Unsere Partner-Hausverwaltungen übernehmen:
- Mietvertragsabschluss und Bonitätsprüfungen
- Regelmäßige Objektkontrollen und Instandhaltung
- Abrechnung von Nebenkosten und Rücklagenbildung
- Monatliche Mieteingänge und Jahresendabrechnung
Wie hoch sind meine monatlichen Kosten aus meiner eigenen Tasche?
Dank niedriger Zinsen und fixer Kaufnebenkosten liegen Ihre monatlichen Belastungen (Tilgung, Zinsen, Rücklagen und Hausverwaltung) häufig unter 200 € netto. In Kombination mit steuerlichen Abschreibungen ergibt sich so oft ein positiver Cashflow.
Wie hoch ist die Mietnachfrage und welche Renditen sind realistisch?
Bayern zählt zu den stärksten Mietmärkten Deutschlands. Insbesondere München, Nürnberg und Regensburg verzeichnen Leerstandsquoten unter 2 %. Durchschnittliche Bruttomietrenditen von 3–4 % sind gut erzielbar, in Randlagen sogar bis 5 %. Mit steigender Einwohnerzahl und beruflicher Zuwanderung bleibt die Nachfrage langfristig stabil.
Welche steuerlichen Vorteile und Abschreibungsmöglichkeiten gibt es?
Sie dürfen Ihre Anschaffungs- und Finanzierungskosten über die AfA (Abschreibung für Abnutzung) geltend machen:
- 2,5 % lineare AfA pro Jahr für Wohnimmobilien
- Sonderabschreibungen für Sanierungskosten bis 20 %
Muss ich persönlich vor Ort sein oder kann ich per Vollmacht agieren?
Sie können den gesamten Kaufprozess per notarieller Vollmacht abwickeln. Eine „Notarielle Generalvollmacht“ ermöglicht:
- Vertragsunterzeichnung
- Bankformalitäten
- Eintragung im Grundbuch
常见问题 – 德国房地产投资（适用于中国客户）
中国公民可以在德国购买房地产吗？
可以。德国法律允许包括中国公民在内的非欧盟国家公民自由购买住宅和商业地产。您无需持有德国居留许可或其他特殊身份，即可以个人名义或通过公司实体进行房产投资。我们在巴伐利亚地区拥有丰富的项目资源和专业团队支持，全程协助您完成法律和尽职调查流程。
购买房地产是否自动获得德国居留许可？
不会。购房本身并不授予任何居留权。若您计划长期居住，需通过德国的签证或居留许可途径，例如：
- 工作签证：在德国注册并受雇于一家公司。
- 商业签证：在德国设立或投资企业，创造就业机会。
- 家庭团聚：配偶或直系亲属在德国已有合法居留。
在购买过程中，我需要支付哪些固定费用？
在我们主要运营的巴伐利亚地区，您需支付：
- 房地产转让税：固定为3.5%（适用于所有巴伐利亚州内房产）。
- 公证费：根据房价大约为房价的1–1.5%，用于支付公证人起草和见证购房合同。
- 土地登记费：约为房价的0.5–1%，用于将房产所有权登记到您的名下。
非欧盟居民可以在德国银行申请房贷吗？
可以。尽管条件略有不同，但多家德国银行针对优质海外买家提供抵押贷款服务。常见要求包括：
- 首付款比例：通常需自备30%–50%的房款。
- 信用与收入证明：需提供稳定的银行流水、税单和资产证明。
- 贷款利率：目前长期固定利率可低至2%–3%（视市场情况）。
我是否需要亲自到德国完成购房手续？
不必。您可签署一份德国公证处认可的公证授权书（Notarielle Vollmacht），授权我们或您信任的代表全程代办：
- 签署购房合同
- 完成银行及公证流程
- 在土地登记处过户
房地产租金收入在德国如何征税？
您在德国获得的租金收入需按照个人所得税进行申报，具体流程如下：
- 扣除允许的成本：包括贷款利息、物业管理费、维修和折旧、公证及登记费用等。
- 剩余部分按德国渐进税率（约14%–45%）缴纳个人所得税。
- 如果您持有房产超过10年后出售，所有资本利得均享受100%免税待遇。
我可以在国外远程管理我的德国物业吗？
可以。大多数海外投资者会委托本地专业物业管理公司处理：
- 租户筛选与合同签署
- 日常维护与账单支付
- 租金收取与财务报表
- 年度税务申报协助
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न – जर्मनी रियल एस्टेट (भारतीय नागरिकों के लिए)
क्या भारतीय नागरिक 2025 में जर्मनी में संपत्ति खरीद सकते हैं?
हां। जर्मनी कानून के तहत भारतीय नागरिक समेत सभी विदेशी निवेशकों को किसी भी प्रकार का कानूनी प्रतिबंध नहीं है। आप व्यक्तिगत नाम या कंपनी के माध्यम से आवासीय एवं वाणिज्यिक संपत्ति खरीद सकते हैं। Lion & Land आपके लिए पूरे दस्तावेजीकरण—जैसे फंड की पुष्टि, अनुबंध तैयार करना और रजिस्ट्रेशन—की प्रक्रिया सरल बनाता है।
क्या संपत्ति खरीदने से जर्मनी में निवास परमिट या वीजा प्राप्त होता है?
नहीं। केवल संपत्ति खरीदने से आपको कोई स्वतः मिलन वाली वीजा या निवास परमिट नहीं मिलता। यदि आप जर्मनी में रहने या काम करने का इरादा रखते हैं, तो आपको निम्न में से किसी एक वैध वीजा के लिए आवेदन करना होगा:
- काम करने की वीजा (Work Visa): जर्मन कंपनी में नौकरी के आधार पर।
- व्यापार/निवेश वीजा (Business Visa): जर्मनी में नया व्यवसाय स्थापित या विस्तार करके रोजगार सृजन।
- परिवार पुनर्मिलन वीजा (Family Reunion): यदि आपका परिवार जर्मनी में वैध रूप से रहता है।
खरीदारी के दौरान कौन-कौन से कर और शुल्क लागू होते हैं?
जब आप बवैरिया में संपत्ति खरीदते हैं, तो स्थिर रूप से ये शुल्क लागू होते हैं:
- Grunderwerbsteuer (संपत्ति अधिग्रहण कर): 3.5% (संपत्ति के खरीद मूल्य पर)
- नोटरी शुल्क (Notarkosten): लगभग 1–1.5% (विक्रय अनुबंध की पुष्टि के लिए)
- भूमि पंजीकरण शुल्क (Grundbuchkosten): लगभग 0.5–1%
क्या मैं विदेश से रिमोटली संपत्ति खरीद सकता हूँ?
जी हां। आप एक नोटरीकृत पावर ऑफ अटॉर्नी (Notarielle Vollmacht) जारी कर सकते हैं, जिससे आपकी ओर से प्रमाणित प्रतिनिधि:
- खरीद अनुबंध पर हस्ताक्षर कर सकता है
- बैंक लेनदेन और वित्तीय समीक्षाएं कर सकता है
- भूमि पंजीकरण प्रक्रिया पूरी कर सकता है
क्या खरीदी गई संपत्ति को किराए पर दिया जा सकता है और उससे कितना लाभ होता है?
हाँ, आप अपनी संपत्ति को लंबी या छोटी अवधि के लिए किराए पर दे सकते हैं। किराये की आमदनी पर निम्न प्रक्रिया लागू होती है:
- योग्य खर्चों (ब्याज, रखरखाव, प्रबंधन, अमोटाइज़ेशन) को घटाने के बाद शेष पर व्यक्तिगत आयकर दर (14%–45%) लागू होती है।
- यदि आप संपत्ति को 10 वर्षों से अधिक रखते हैं और बेचते हैं, तो पूंजीगत लाभ पर 100% टैक्स छूट मिलती है।
क्या रूस या बेलारूस के नागरिकों पर कोई प्रतिबंध हैं?
वर्तमान में कोई प्रत्यक्ष प्रतिबंध नहीं है, लेकिन आर्थिक एवं बैंकिंग प्रतिबंधों के कारण इन देशों के निवेशकों को:
- बैंक खाता खोलने में अतिरिक्त दस्तावेजी आवश्यकताएं
- अंतर्राष्ट्रीय फंड ट्रांसफर में समय-समय पर विलंब या अतिरिक्त समीक्षा