German Real-Estate Investment  

네, 한국 국적자를 포함한 외국인은 독일에서 주거용 및 상업용 부동산을 제한 없이 구매할 수 있습니다. 거주 자격과 무관하게 소유가 가능합니다.

아니요. 단순한 부동산 구매만으로는 독일에서 거주 허가나 영주권을 받을 수 없습니다. 취업, 창업, 가족 재결합 등의 별도 요건을 충족해야 합니다.

취득세는 3.5~6.5%이며, 공증 및 등기 수수료, 중개 수수료(최대 5%)가 추가로 발생합니다. 구매자가 일반적으로 부담합니다.

네. 임대 수익은 독일 세법에 따라 과세되며, 전문 부동산 관리 서비스를 활용할 수 있습니다.

2025년 현재 EU 제재로 인해 금융 거래에 제한이 있을 수 있습니다. 거래 전에 반드시 법률 자문을 받으시기 바랍니다.

はい、可能です。日本国籍の方を含む外国人は、ドイツで制限なく不動産を購入できます。居住許可や市民権は必要ありません。

いいえ。ドイツでは不動産購入のみでビザや永住権を取得することはできません。滞在許可を得るには、雇用、起業、またはその他の法的要件を満たす必要があります。

購入手続きには、パスポート、資金証明、公証人による売買契約書、土地登記簿への登録が必要です。法人が購入する場合は、最終受益者（UBO）の情報をドイツの透明性登録簿（Transparenzregister）に登録する必要があります。

主な費用には、3.5%〜6.5%の不動産取得税（州によって異なる）、公証人手数料、登記費用、弁護士費用などがあります。これらの費用は通常、購入者が負担します。

はい、可能です。外国人所有者もドイツで不動産を短期または長期で賃貸することができます。ただし、賃貸収入にはドイツの税法が適用されます。

日本人を含む外国人には特別な制限はありませんが、法人を通じて購入する場合は、最終受益者の登録が必要です。また、資金の送金や為替レートの変動にも注意が必要です。

Да, иностранные граждане, включая россиян и белорусов, могут свободно приобретать недвижимость в Германии. Ограничений на покупку жилой или коммерческой недвижимости для иностранных инвесторов нет.

Нет, приобретение недвижимости само по себе не предоставляет права на получение вида на жительство в Германии. Для получения ВНЖ необходимо соответствовать другим критериям, таким как открытие бизнеса или трудоустройство.

При покупке недвижимости в Германии взимается налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) в размере от 3,5% до 6,5% от стоимости объекта, в зависимости от федеральной земли. Также существуют нотариальные и регистрационные сборы.

Да, владельцы недвижимости в Германии имеют право сдавать ее в аренду. Доход от аренды подлежит налогообложению в соответствии с немецким законодательством.

Основные документы включают действующий загранпаспорт, подтверждение источника средств и, при необходимости, справку о финансовом состоянии. Также потребуется открыть счет в немецком банке для проведения транзакции.

На данный момент нет прямых ограничений для граждан России и Беларуси при покупке недвижимости в Германии. Однако из-за действующих санкций возможны сложности при проведении финансовых операций и открытии банковских счетов. Рекомендуется проконсультироваться с юристом перед совершением сделки.

Evet. Türkiye vatandaşları da dahil olmak üzere tüm yabancı uyruklular, Almanya’da konut veya ticari gayrimenkulü herhangi bir yasal sınırlama olmadan satın alabilirler. Satın alma işlemi için Almanya’da ikamet etme veya vatandaşlık şartı aranmaz; mülk kişisel adınıza ya da kurumsal bir şirketiniz adına tescil edilebilir.

Hayır. Sadece gayrimenkul satın almak, Almanya’da oturum izni veya vize hakkı vermez. Almanya’da uzun süreli ikamet etmek isteyenlerin genellikle aşağıdaki vize türlerinden birine başvurması gerekir:

• Çalışma Vizesi: Bir Alman şirketinde istihdam.
• Yatırım veya Şirket Kurma Vizesi: Almanya’da şirket kurma veya yatırım yaparak iş yaratma.
• Aile Birleşimi Vizesi: Aile üyelerinin Almanya’da yasal ikameti varsa.

Lion & Land vize seçenekleri ve başvuru sürecinde kapsamlı danışmanlık sağlamaktadır.

Özellikle bizim faaliyet gösterdiğimiz Bavyera eyaletinde maliyetler şunlardır:

• Grunderwerbsteuer (Emlak Edinim Vergisi): Sabit %3,5 oranında uygulanır.
• Noter Ücretleri: Yaklaşık %1–1,5 (satış sözleşmesi için).
• Tapu Tescil Ücretleri: Yaklaşık %0,5–1.

Toplamda, tüm yan giderler genellikle satış fiyatının %7’sini geçmez. Farklı eyaletlerde bu oran %10–15’e kadar çıkabilir. Lion & Land’in sunduğu projelerde çoğu zaman ek komisyon veya gizli masraf yoktur.

Evet, dilediğiniz şekilde kısa veya uzun vadeli olarak kiraya verebilirsiniz. Yabancı yatırımcıların %90’ı, gayrimenkulün tam yönetimini profesyonel bir Hausverwaltung’a (yönetim şirketi) devretmektedir. Bu şirketler:

• Kira sözleşmeleri ve tahsilat
• Bakım & onarım koordinasyonu
• Müşteri hizmetleri (kiracı değişimi, tahliye vb.)
• Yıllık mali raporlar ve vergi beyanı

Almanya’da elde edilen kira geliri vergilendirilmektedir. Masraflar (faiz, yönetim, bakım, amortisman) düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden %14–45 arası gelir vergisi ödenir. Mülkü 10 yıl elinizde tuttuğunuzda, satıştan doğan kazanç tamamen vergiden muaftır.

Yes. Germany has no legal restrictions on property ownership for foreigners. You can purchase residential or commercial property in your own name or through a legal entity.

No. Owning property in Germany does not automatically grant you a residence permit. However, it can support other visa types, such as the self-employment or business visa, especially if rental income is part of your economic activity.

In addition to the purchase price, you should budget around 10%. These include real estate transfer tax (3.5–6.5% depending on the state), notary and land registry fees (~1.5%).

Yes. Some German banks offer mortgages to non-EU buyers, particularly if you have stable income and a good financial profile. Typical down payments range between 30% and 50%, but previously Lion & Land facilitated special programs with even lower entry points.

No. The entire process can be done remotely using a notarized power of attorney. However, we recommend visiting the property or sending a trusted partner for due diligence.

Rental income is taxed only **after deducting** eligible expenses such as:

• Mortgage interest
• Management and maintenance costs
• Building depreciation
• Purchase-related costs (notary, agent, etc.)

After deductions, the first €11,604 (or €23,208 for married couples filing jointly, 2024 value) is tax-free. The remaining income is taxed progressively between 14% and 45%.

Additionally, Germany offers **100% tax-free capital gains** if you sell your property **after 10 years**. This means all profit is yours.

Monthly running costs are very low, and cities in Germany continue to face **high demand for rental housing**, making your investment stable and income-generating.

Yes. Most international investors work with local property managers who handle tenants, maintenance, rent collection, and legal matters. While Lion & Land does not manage properties directly, we can connect you with trusted partners in Germany.

Ja – bei sehr guter Bonität bieten manche bayrische Banken Darlehen mit nur 10 % Eigenkapital an. Unter optimalen Voraussetzungen (festes Einkommen, makellose Schufa, stabile Berufssituation) sind sogar Vollfinanzierungen möglich. Unsere Finanzierungsberater verhandeln für Sie Zinssätze sowie flexible Tilgungsmodelle.

Beim Erwerb in Bayern fallen pauschal 3,5 % Grunderwerbsteuer an. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten von zusammen ca. 2 % des Kaufpreises.

Unsere Partner-Hausverwaltungen übernehmen:

• Mietvertragsabschluss und Bonitätsprüfungen
• Regelmäßige Objektkontrollen und Instandhaltung
• Abrechnung von Nebenkosten und Rücklagenbildung
• Monatliche Mieteingänge und Jahresendabrechnung

Die Verwaltungskosten betragen in der Regel 50-60 € pro Monat und Einheit.

Dank niedriger Zinsen und fixer Kaufnebenkosten liegen Ihre monatlichen Belastungen (Tilgung, Zinsen, Rücklagen und Hausverwaltung) häufig unter 200 € netto. In Kombination mit steuerlichen Abschreibungen ergibt sich so oft ein positiver Cashflow.

Bayern zählt zu den stärksten Mietmärkten Deutschlands. Insbesondere München, Nürnberg und Regensburg verzeichnen Leerstandsquoten unter 2 %. Durchschnittliche Bruttomietrenditen von 3–4 % sind gut erzielbar, in Randlagen sogar bis 5 %. Mit steigender Einwohnerzahl und beruflicher Zuwanderung bleibt die Nachfrage langfristig stabil.

Sie dürfen Ihre Anschaffungs- und Finanzierungskosten über die AfA (Abschreibung für Abnutzung) geltend machen:

• 2,5 % lineare AfA pro Jahr für Wohnimmobilien
• Sonderabschreibungen für Sanierungskosten bis 20 %

Zusätzlich können Sie Werbungskosten wie Zinsen, Hausgeld und Instandhaltung im Rahmen Ihrer Einkommensteuererklärung absetzen, was Ihre Steuerlast deutlich senkt.

Sie können den gesamten Kaufprozess per notarieller Vollmacht abwickeln. Eine „Notarielle Generalvollmacht“ ermöglicht:

• Vertragsunterzeichnung
• Bankformalitäten
• Eintragung im Grundbuch

Eine persönliche Anwesenheit ist somit nicht zwingend erforderlich, kann aber für die Besichtigung sinnvoll sein.

可以。德国法律允许包括中国公民在内的非欧盟国家公民自由购买住宅和商业地产。您无需持有德国居留许可或其他特殊身份，即可以个人名义或通过公司实体进行房产投资。我们在巴伐利亚地区拥有丰富的项目资源和专业团队支持，全程协助您完成法律和尽职调查流程。

不会。购房本身并不授予任何居留权。若您计划长期居住，需通过德国的签证或居留许可途径，例如：

• 工作签证：在德国注册并受雇于一家公司。
• 商业签证：在德国设立或投资企业，创造就业机会。
• 家庭团聚：配偶或直系亲属在德国已有合法居留。

我们可配合专业移民顾问，为您制定最优签证申请方案，并协助准备所有必要资料。

在我们主要运营的巴伐利亚地区，您需支付：

• 房地产转让税：固定为3.5%（适用于所有巴伐利亚州内房产）。
• 公证费：根据房价大约为房价的1–1.5%，用于支付公证人起草和见证购房合同。
• 土地登记费：约为房价的0.5–1%，用于将房产所有权登记到您的名下。

总体来看，全部费用合计约为房价的6–7%，比德国其他州的10–15%成本明显更具优势。

可以。尽管条件略有不同，但多家德国银行针对优质海外买家提供抵押贷款服务。常见要求包括：

• 首付款比例：通常需自备30%–50%的房款。
• 信用与收入证明：需提供稳定的银行流水、税单和资产证明。
• 贷款利率：目前长期固定利率可低至2%–3%（视市场情况）。

我们与当地合作银行保持紧密合作，可为您协调最优贷款方案并协助准备申请材料。

不必。您可签署一份德国公证处认可的公证授权书（Notarielle Vollmacht），授权我们或您信任的代表全程代办：

• 签署购房合同
• 完成银行及公证流程
• 在土地登记处过户

若条件允许，我们仍建议您实地考察一至两次，以便更直观地了解项目和区域潜力。

您在德国获得的租金收入需按照个人所得税进行申报，具体流程如下：

1. 扣除允许的成本：包括贷款利息、物业管理费、维修和折旧、公证及登记费用等。
2. 剩余部分按德国渐进税率（约14%–45%）缴纳个人所得税。
3. 如果您持有房产超过10年后出售，所有资本利得均享受100%免税待遇。

我们可协助对接德国税务师，确保您最大程度利用税务优惠并按时完成年度申报。

可以。大多数海外投资者会委托本地专业物业管理公司处理：

• 租户筛选与合同签署
• 日常维护与账单支付
• 租金收取与财务报表
• 年度税务申报协助

Lion & Land可为您推荐资质完善的合作伙伴，并协助签订管理协议，让您无需亲临即可安心获益。

हां। जर्मनी कानून के तहत भारतीय नागरिक समेत सभी विदेशी निवेशकों को किसी भी प्रकार का कानूनी प्रतिबंध नहीं है। आप व्यक्तिगत नाम या कंपनी के माध्यम से आवासीय एवं वाणिज्यिक संपत्ति खरीद सकते हैं। Lion & Land आपके लिए पूरे दस्तावेजीकरण—जैसे फंड की पुष्टि, अनुबंध तैयार करना और रजिस्ट्रेशन—की प्रक्रिया सरल बनाता है।

नहीं। केवल संपत्ति खरीदने से आपको कोई स्वतः मिलन वाली वीजा या निवास परमिट नहीं मिलता। यदि आप जर्मनी में रहने या काम करने का इरादा रखते हैं, तो आपको निम्न में से किसी एक वैध वीजा के लिए आवेदन करना होगा:

• काम करने की वीजा (Work Visa): जर्मन कंपनी में नौकरी के आधार पर।
• व्यापार/निवेश वीजा (Business Visa): जर्मनी में नया व्यवसाय स्थापित या विस्तार करके रोजगार सृजन।
• परिवार पुनर्मिलन वीजा (Family Reunion): यदि आपका परिवार जर्मनी में वैध रूप से रहता है।

हमारी टीम अनुभवी इमिग्रेशन सलाहकारों के साथ मिलकर आपके प्रोफ़ाइल के अनुरूप सर्वोत्तम वीजा मार्गदर्शन उपलब्ध कराती है।

जब आप बवैरिया में संपत्ति खरीदते हैं, तो स्थिर रूप से ये शुल्क लागू होते हैं:

• Grunderwerbsteuer (संपत्ति अधिग्रहण कर): 3.5% (संपत्ति के खरीद मूल्य पर)
• नोटरी शुल्क (Notarkosten): लगभग 1–1.5% (विक्रय अनुबंध की पुष्टि के लिए)
• भूमि पंजीकरण शुल्क (Grundbuchkosten): लगभग 0.5–1%

कुल मिलाकर, आपकी कुल अतिरिक्त लागत लगभग 7% होती है, जो जर्मनी में जहाँ अन्य राज्यों में 10–15% का औसत होता है, की तुलना में काफ़ी लाभप्रद है।

जी हां। आप एक नोटरीकृत पावर ऑफ अटॉर्नी (Notarielle Vollmacht) जारी कर सकते हैं, जिससे आपकी ओर से प्रमाणित प्रतिनिधि:

• खरीद अनुबंध पर हस्ताक्षर कर सकता है
• बैंक लेनदेन और वित्तीय समीक्षाएं कर सकता है
• भूमि पंजीकरण प्रक्रिया पूरी कर सकता है

हालांकि, हम सलाह देते हैं कि आप या आपका प्रतिनिधि संपत्ति का एक बार व्यक्तिगत दौरा ज़रूर करें, ताकि गुणवत्ता और स्थान के बारे में प्रत्यक्ष जानकारी प्राप्त हो सके।

हाँ, आप अपनी संपत्ति को लंबी या छोटी अवधि के लिए किराए पर दे सकते हैं। किराये की आमदनी पर निम्न प्रक्रिया लागू होती है:

• योग्य खर्चों (ब्याज, रखरखाव, प्रबंधन, अमोटाइज़ेशन) को घटाने के बाद शेष पर व्यक्तिगत आयकर दर (14%–45%) लागू होती है।
• यदि आप संपत्ति को 10 वर्षों से अधिक रखते हैं और बेचते हैं, तो पूंजीगत लाभ पर 100% टैक्स छूट मिलती है।

बवैरिया में उच्च किराया मांग के कारण औसत शुद्ध मासिक आय 300–400 यूरो तक हो सकती है, जिसमें से आपकी मासिक कुल लागत (कर्ज़ किस्त, ब्याज, रखरखाव, प्रबंधन) प्रायः 200 यूरो से कम रहती है, जिससे सकारात्मक कैश फ्लो सुनिश्चित होता है।

वर्तमान में कोई प्रत्यक्ष प्रतिबंध नहीं है, लेकिन आर्थिक एवं बैंकिंग प्रतिबंधों के कारण इन देशों के निवेशकों को:

• बैंक खाता खोलने में अतिरिक्त दस्तावेजी आवश्यकताएं
• अंतर्राष्ट्रीय फंड ट्रांसफर में समय-समय पर विलंब या अतिरिक्त समीक्षा

का सामना करना पड़ सकता है। हम सिफारिश करते हैं कि इस स्थिति में आप पहले से कानूनी एवं वित्तीय परामर्श लें।